產業空間的運營，一般要經歷從產出導向到產業導向再到產品導向（科技創新）的升級過程，有了特定的主導產業，才能圍繞特定產業組織產業鏈、搭建技術平臺，精準高效地組織優質的產業空間運營資源。在產業發展上，對做什么不做什么要有堅定性，采用正面清單和負面清單指引管理產業發展，聚焦幾個產業方向主動作為，堅定地執行。比如上海醫谷，占地11.88平方公里的產業空間以高端醫療服務業和生物醫藥及醫療器械制造業為核心，以國際化、現代化、多元化為導向，打造了集“醫、教、研、產”為一體的新型綜合性醫學園。

        當然，在產業發展上也要有一定的靈活性，清單外的產業及項目可采用“一事一議”原則靈活處理。對于已有一定產業基礎的產業空間更是如此，關注未來的潛力增長產業，淘汰低效落后的產業，但對于中間狀態的產業就要靈活處理。

在信息技術應用的驅動下，傳統的產業鏈分化、融合和創新，催生了大量的新的業態。分化是將產業鏈、價值鏈打散，從傳統的補鏈思維到拆鏈思維，促進了CRO、CMO到模塊化產業集群的發展。產業鏈的融合包括產業間的滲透、交叉、跨界，誕生了多樣化的綜合解決方案提供商。還有3D打印、眾包等創新的業態，傳統的產業生態發生了巨變，出現了很多新的產業客群，要分析不同客群的產業組織規律，才能發掘有效需求；好的產業規劃是在有效需求的基礎上，建立創新地圖、產業地圖、應用地圖。

        有人指出，科技型中小企業在逐步崛起，并正在改變全球的科技產業格局；科技型中小企業遵循“積木式創新”模式。從產業空間運營來看，圍繞中小科技企業建立的創新生態至關重要，高校是營造科技創新生態的引擎，企業家是科技成果轉化的核心，開放式制造能力成為科創企業的必要需求。

        空間服務依然是產業產業空間的主要服務，伴隨著企業需求的不斷發展，產業載體的形態進一步分化，“小而專”的產業空間不斷涌現出來。無論是大型開發區，還是產業新城、特色小鎮等，大尺度的土地空間正在分解為一個個有機的產城細胞，其物業產品、服務和環境建設，能夠更好滿足特定產業對空間尺度、地面承重、建筑層高、廢棄物處理、供應鏈組織等的專業化需求。

        “小而專”在產品上體現為極致好用，在環境上體現為人文情懷。極致好用的產品要在政府訴求與客群需求之前進行權衡，實現產辦融合、產商融合、產居融合。

        中小企業之所以能在眾多領域給大公司造成強有力的沖擊，主要得益于當今社會對創新的支持力度越來越大，創新生態越來越完備，各類專業服務機構成為科技轉化的基礎保障。產業產業空間既是創新生態的一個環節，又要培育小環境的創新生態，激活各類入園企業的創新活力。我們認為，從服務入園企業和企業里的員工出發，主要應該構建起三類產業服務功能。

        一是做特定產業（企業）的痛點服務，二是做特定產業的戰略投資，產融資本將從財務投資轉向戰略投資，促進科學家和企業家的配對，為創業公司導入技術、人才等關鍵資源。三是做創新要素的廣泛鏈接，構建產業沙龍、俱樂部、技術聯盟、職場社交等平臺，打造多種促進社交的連接場景。

        無論是市場化企業主導的產業空間，還是政府平臺公司運作的產業空間，商業模式都是一個不可回避的命題。一是以產業物業開發租售為主的地產開發商模式，二是以PPP為主的產業新城開發商模式，三是以雙輪驅動為主的產業投資商模式，四是以基金運作為主的基金投資商模式。

        在設計產業空間的商業模式時，要系統思考產業空間開發的資本運作邏輯、財務結構模型、主要盈利渠道和商業角色定位。在財務結構設計上，盈利渠道的延伸取決于企業的自身實力和資源，合理配比地產、服務、投資等業務組合；而盈利渠道的彈性主要取決于政府收益的貼現。而基于開發要求的商業角色重塑，主要是從土地一級開發到一二三級聯動綜合開發，從物業開發到產業物業一體化開發，從開發商到投資商、運營商，不僅做產業落地的招引者，更要做產業發展的推動者。

        土地思維、地產思維將產業空間開發運營固化，如果仍以土地經營、物業租售的模式進行產業空間開發，那么產業藍海必將變成一潭死水。我們認為，結合產業價值鏈的變革、創新生態的發展趨勢，未來的產業產業空間運營需要具備產業思維、金融思維、互聯網思維和大數據思維。

        產業思維就是將產業發展放在首要位置，理解產業組織規劃，尋求產業服務痛點，鏈接產業要素資源。金融思維包括融資-聚資-投資三個層面，借助多樣化的金融產品和工具組合，實現產業空間開發－產業培育－資本運營的自循環，用金融的力量打造產業空間開發運營的閉環。互聯網思維應貫穿于產業空間的定位、招商、運營等各個階段，主要體現在產業的聚焦和專注、極致產品的設計、產業的長尾效應、快速響應市場需求等方面。大數據思維運用大數據、人工智能等技術搭建產業空間產業互聯網平臺，全面掌握產業的發展現狀和需求，產業鏈數據和前沿趨勢，在不確定性中尋找發展的確定性。